14/10/2025 - Como a Reforma Tributária vai mudar a cobrança de impostos sobre imóveis e aluguéis a partir de 2026
A nova Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025) vai mudar a forma como o governo cobra impostos sobre aluguéis e vendas de imóveis.
Essas mudanças começam em 2026 e vão ser aplicadas aos poucos até 2033.
As mudanças não atingem todos os proprietários, mas principalmente quem vive de aluguel.
Veja quem entra nessa lista:
✅ Pessoas físicas que:
Em resumo:
👉 Quem tem 1 ou 2 imóveis para complementar a renda não será afetado de forma direta.
👉 Quem tem uma “carteira de imóveis” (como um mini-investidor imobiliário) vai sentir o impacto.
💸 2. Como será afetado?
Hoje, quem aluga imóveis paga Imposto de Renda (IRPF) sobre o lucro dos aluguéis.
A partir de 2026, entrarão novos tributos:
Esses dois substituem tributos antigos (ISS, PIS e Cofins), mas também vão alcançar os aluguéis e as vendas de imóveis — o que aumenta a carga tributária.
| Tipo de aluguel | O que muda | Impacto |
|---|---|---|
| Aluguel comum (residencial, longo prazo) |
IBS + CBS sobre o valor do aluguel, com desconto de 70% na base de cálculo |
Aumento leve de imposto |
| Aluguel por temporada (Airbnb, etc.) | IBS + CBS, mas desconto menor: 40% | Aumento maior de imposto |
| Aluguéis de imóveis populares | Desconto extra de R$ 600 por imóvel | Impacto reduzido |
💬 Exemplo prático:
Se você recebe R$ 5.000 de aluguel mensal, antes só pagava IRPF.
Com a nova regra, parte desse valor também vai ser tributada por IBS e CBS.
No início será pouco (porque a alíquota começa baixa), mas aumentará gradualmente até 2033.
A venda de imóveis também será atingida.
Hoje já há:
Com a reforma, também haverá IBS e CBS, com desconto de 50% na base de cálculo.
Ou seja: a venda vai ficar um pouco mais cara em termos de imposto.
Aqui estão os principais pontos de atenção:
Em resumo:
📉 Quem vive de renda de aluguel pode ver seus ganhos diminuírem.
Mas dá para se preparar e minimizar o impacto.
Aqui vai um passo a passo prático:
A Reforma Tributária não acaba com os aluguéis, mas muda as regras do jogo.
Quem vive de renda imobiliária precisa se planejar desde já, para não ser pego de surpresa.
Resumindo tudo em uma frase:
🔍 “Se você tem muitos imóveis alugados, vai pagar mais imposto — mas com planejamento, dá para reduzir o impacto.”
| Dado | Valor |
|---|---|
| 🏠 Quantidade de imóveis alugados | 2 |
| 💰 Valor médio de aluguel por imóvel | R$ 1.250,00 |
| 📅 Tipo de locação | Residencial tradicional |
| 🧾 Despesas mensais (condomínio, manutenção, IPTU, etc.) |
R$ 600,00 |
| 👤 Regime atual | Pessoa física |
| 📆 Regime futuro (pós-reforma) | Pessoa física com eventual incidência de IBS + CBS (se ultrapassar limite) |
Atualmente, pessoa física que aluga imóveis paga Imposto de Renda (IRPF) sobre o lucro do aluguel.
O cálculo é feito assim:
Lucro mensal = Aluguel recebido – Despesas dedutíveis
👉 R$ 1.250 – R$ 600 = R$ 650 por imóvel
Como são dois imóveis:
👉 R$ 650 × 2 = R$ 1.300 por mês de lucro
👉 R$ 1.300 × 12 = R$ 15.600 por ano
Esse valor entra na sua declaração anual de IRPF, sendo tributado conforme a tabela progressiva (até 27,5%).
Mas, como o valor é baixo, fica dentro das faixas menores.
Estimativa simplificada de IR (15%)
→ R$ 15.600 × 15% = R$ 2.340 por ano de imposto
✅ Rentabilidade líquida atual:
| Descrição | Valor mensal | Valor anual |
|---|---|---|
| Receita total de aluguel | R$ 2.500 | R$ 30.000 |
| Despesas totais | R$ 1.200 | R$ 14.400 |
| IR estimado | R$ 195 | R$ 2.340 |
| 💡 Lucro líquido final | R$ 1.105/mês | R$ 13.260/ano |
Mesmo tendo apenas 2 imóveis, é importante entender como seria o impacto se o número de imóveis aumentar ou se a renda crescer.
A Reforma cria dois novos tributos sobre aluguéis:
👉 Esses tributos só atingirão quem tiver mais de 3 imóveis alugados e renda anual acima de R$ 240 mil.
➡️ Você, neste cenário, ainda ficaria isento da nova tributação sobre aluguel.
Mas, vamos supor que no futuro você amplie seu patrimônio e passe a ter 4 imóveis (mesmo padrão).
Veja como isso mudaria:
| Situação | 2025 (antes da reforma) |
2026 (início da reforma – alíquota simbólica) |
2033 (reforma plena) |
|---|---|---|---|
| Qtde. de imóveis | 4 | 4 | 4 |
| Receita anual | R$ 60.000 | R$ 60.000 | R$ 60.000 |
| Despesas anuais | R$ 28.800 | R$ 28.800 | R$ 28.800 |
| Lucro (antes de imposto) | R$ 31.200 | R$ 31.200 | R$ 31.200 |
| IRPF estimado (15%) | R$ 4.680 | R$ 4.680 | R$ 4.680 |
| IBS + CBS (sobre base reduzida) | — | ~1% = R$ 312 | ~5% = R$ 1.560 |
| 💡 Lucro líquido final | R$ 26.520 | R$ 26.208 | R$ 24.960 |
| 💰 Perda de rentabilidade líquida | — | −1,2% | −5,9% |
Mesmo assim, é bom acompanhar, pois:
Se você comprar mais imóveis e passar de 3 alugados, entrará nas novas regras.
A renda líquida tende a cair cerca de 5% até 2033, conforme as alíquotas do IBS + CBS forem subindo.
| Estratégia | Descrição |
|---|---|
| Manter até 3 imóveis alugados | Evita enquadramento no novo limite e mantém o regime atual. |
| Se decidir expandir | Avalie criar uma pessoa jurídica (holding patrimonial). Pode compensar financeiramente se você tiver 4 ou mais imóveis. |
| Organizar documentação e despesas | Guarde comprovantes de manutenção, condomínio e impostos. Eles reduzem a base de cálculo do IR e melhoram o controle. |
| Acompanhar a transição | As alíquotas do IBS/CBS começam pequenas (em 2026) e aumentam até 2033. |
| Consultar um contador anualmente | Acompanhar mudanças e possíveis isenções específicas. |
👉 No caso atual (2 imóveis, pessoa física, aluguel residencial), a reforma não trará impacto imediato.
Você continuará pagando apenas IRPF sobre o lucro líquido.
Mas, se futuramente você aumentar o número de imóveis, aí sim os novos tributos (IBS e CBS) começarão a pesar — reduzindo a rentabilidade em até 6% no longo prazo.
Fonte: Soriano - Corretor de Imóveis
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